Calculadora de gastos de compra de vivienda

Qué gastos se pagan al comprar una vivienda

Al comprar una casa en España no solo pagas su precio: hay que sumar los impuestos y una serie de gastos que, en conjunto, suelen suponer entre un 10 y un 12 % del precio si la vivienda es de segunda mano, y algo más si es de obra nueva. Esta calculadora de gastos de compra de vivienda reúne todos esos conceptos —el impuesto principal, la notaría, el registro, la gestoría y, si hay hipoteca, la tasación— para que sepas cuánto necesitas ahorrar antes de firmar. El impuesto que se paga depende de un factor decisivo: si la vivienda es usada o es nueva.

Segunda mano: el ITP

Si compras una vivienda de segunda mano, pagas el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). Es un impuesto cedido a las comunidades autónomas, así que cada una fija su tipo y cambia con frecuencia. En unas comunidades es un porcentaje único (por ejemplo, el 6 % en Madrid o el 7 % en Andalucía) y en otras es una escala por tramos, en la que cada porción del precio tributa a un tipo distinto, como ocurre en Cataluña o en las Islas Baleares. En la compraventa de segunda mano no se paga el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).

Obra nueva: IVA más AJD

Si compras directamente al promotor una vivienda de obra nueva, en lugar de ITP pagas IVA más AJD. El IVA es del 10 % con carácter general (y del 4 % en la vivienda de protección oficial que cumpla los requisitos). A ese IVA se le suma el AJD, un impuesto autonómico que grava la escritura y que ronda, según la comunidad, entre el 0,5 y el 1,5 % del precio. En Canarias no se aplica el IVA, sino el IGIC (Impuesto General Indirecto Canario), del 7 % en la vivienda.

El valor de referencia de Catastro

Desde la Ley 11/2021, la base sobre la que se calcula el ITP o el AJD no es siempre el precio de compra: es el mayor entre el precio y el valor de referencia de Catastro. Este valor lo publica el Catastro para casi todos los inmuebles y puede consultarse en su sede electrónica. Si el valor de referencia es superior al precio pactado, Hacienda calculará el impuesto sobre ese valor de referencia, más alto. Por eso conviene comprobarlo antes de comprar: puede encarecer el impuesto por encima de lo que esperabas.

La regla del 10-12 % para calcular lo que necesitas ahorrar

Como norma de bolsillo, conviene reservar entre un 10 y un 12 % del precio para cubrir impuestos y gastos en una vivienda de segunda mano, y algo más en la obra nueva por el efecto conjunto del IVA y el AJD. A ese porcentaje hay que sumar la entrada: como los bancos suelen financiar hasta el 80 % del valor de tasación, lo habitual es necesitar en torno al 20 % del precio ahorrado, más ese 10-12 % de gastos. En total, quien compra con hipoteca suele necesitar tener ahorrado alrededor del 30 % del precio de la vivienda.

Quién paga los gastos de la hipoteca

Desde la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, los gastos de constitución de la hipoteca los asume el banco, no el comprador. En concreto, el banco paga el AJD del préstamo hipotecario, la notaría, el registro y la gestoría correspondientes a la hipoteca. Al comprador solo le corresponde la tasación de la vivienda. Por eso esta calculadora, cuando marcas que compras con hipoteca, únicamente añade la tasación y no carga sobre ti los demás gastos del préstamo. Ojo: los gastos de notaría, registro y gestoría de la compraventa (la escritura de compra de la vivienda) sí los paga el comprador; son distintos de los de la hipoteca.

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Muy pronto añadiremos aquí nuestra calculadora de hipoteca y guías sobre la compra de vivienda.